Figaro

Découvrez l’interview qui a été accordé au Cabinet RAVIER dans le Figaro

” Les vendeurs doivent réaliser avant la fin de l’année “


LE FIGARO : Quel est l’état du marché de l’immobilier sur votre secteur pour cette rentrée ?

Amaury RAVIER : Au niveau des prix du 16ème Nord et plus particulièrement le quartier de la Muette, ils oscillent entre 6.300 € le m2 et 7.600 € le m2 (Ranelagh, Mozart, Pompe, Passy). La différence de prix se justifiant notamment en fonction de l’étage du bien, le type de construction et les éventuels travaux. S’agissant du 16ème Sud, la fourchette est plus basse et se situe entre 5.800 € le m² et 7.000 €

En revanche, le boulevard Suchet s’affiche entre 5.500 € et 6.500 € le m2 au mieux. Cette décote s’explique du fait de l’éloignement des commerces et des écoles et du bruit de la circulation. En effet, les citadins ne font plus de concession face aux nuisances sonores.

En termes de volumes, nous avons réalisé un grand nombre de transactions durant les mois d’été grâce à notre emplacement stratégique au coeur de la muette. Nous avons également de plus en plus de contacts de qualité, en provenance d’Internet. 

Depuis Septembre, nous ne constatons pas de baisse des prix. La demande reste forte et justifiée en partie par le maintient des taux bancaires attractifs. 

Le marché restera porteur durant 2006. Les prix devraient se maintenir grâce à un nombre très important de transactions menées à terme.

Pour les vendeurs, c’est donc le bon moment de prendre une décision afin de réaliser dans de très bonnes conditions mais tout en restant au prix du marché pour être sûr d’effectuer la transaction dans le trimestre. Ils ne doivent pas compter sur une hausse des prix en 2006 qui semble improbable. Désormais, un appartement qui nous est confié au juste prix se vend sous deux mois, alors qu’un appartement avenue Mozart à 8.000 €uros le m² n’a toujours pas trouvé d’acquéreur au bout de 6 mois !


LE FIGARO : Pourquoi cette échéance à début 2006 ?

Amaury RAVIER : Tout simplement parce que nous approchons des élections présidentielles de 2007. C’est un phénomène récurrent en France, propre à chaque arrivée de périodes électorales. Courant 2006, nous risquons d’entrer dans une situation floue et de stagnation des prix. Sans qu’ils baissent nécessairement, ils devraient rester aux niveaux atteints en 2005. De toute façon, nous sommes déjà dans un marché très haut. Rue Davioud, nous venons de vendre un premier étage à 6.560 € le m2, un autre à 6.380 € le m2 rue Oswaldo Cruz ou encore à 7.380 € le m2 rue de Siam. Rue du Conseiller Collignon, un rez-de-chaussée a été acheté à 6.580 € le m2.


LE FIGARO : Vous citez surtout des transactions concernant des étages bas. Pourquoi ?

Amaury RAVIER : C’est un fait nouveau depuis 2005. En 2004, nous avions plus d’offres pour les niveaux élevés et les demandes ne descendaient pas en dessous du troisième étage. Les autres critères déterminants étant la verdure et la proximité des petits commerces de quartier. Désormais, face à des prix élevés, les acheteurs n’hésitent plus à devenir propriétaires de deuxième et de premier étage ainsi que de rez-de-chaussée. Il existe aussi une pénurie d’offres des niveaux élevés par rétention des vendeurs qui comptaient toujours sur une montée des prix. Cependant, les quatrième et cinquième étages reviennent pour être vendus avant cette échéance 2006 qui devrait générer une certaine pression sur le marché d’ici la fin de l’année.


LE FIGARO : Qui se porte acquéreur dans le XVIe arrondissement ?

Amaury RAVIER : A 80 %, notre clientèle se compose de Parisiens avec des moyens conséquents. La demande demeure forte pour les rues de Franqueville, Octave Feuillet, Maspéro ou encore celle du Conseiller Collignon. Sur le triangle d’or Muette-Henri Martin-Trocadéro, où le prix du m2 peut atteindre jusqu’à 10.000 € pour les appartements d’exceptions, nous avons surtout une clientèle internationale. Avenue Raphaël, nous venons de vendre à un client étranger un appartement à 10.670 € le m2. Ces prix peuvent être supérieurs pour des biens du type ” dernier étage avec terrasse ” et ” vue sur le parc du jardin Ranelagh “, par exemple. Ce sont des prestations rares avec bien sûr une conséquence sur les tarifs.


LE FIGARO : Côté marché locatif, avez-vous constaté un tassement des loyers ?

Amaury RAVIER : Effectivement. Fait nouveau en 2005, en notre qualité d’administrateur de biens, nous avons été contraint de réviser les loyers à la baisse. Courant 2005, nombreux sont nos locataires qui nous ont questionné pour se porter acquéreurs de leurs appartements motivés par le faible niveau des taux de crédit immobilier et leur longévité. Le droit de préemption n’a jamais été autant utilisé !

Il faut donc logiquement qu’une différence importante existe entre un loyer et une mensualité de prêt pour voir le marché locatif se maintenir.

Par ailleurs et du fait de ces nombreux locataires qui ont accédé à la propriété, nous avons eu une vague d’appartement en locations bien plus importante que courant 2004. Par manque de candidats successeurs et face à des propriétaires qui souhaitaient conserver des niveaux de loyers supérieurs au prix du marché, certains loyers mensuels de 3.000 € ont été baissé jusqu’à 2.700 voire 2.500 €. Cette situation a été résolue à 80 %, en août et septembre, pour des appartements proposés à la location au prix du marché et dans un parfait état. Avec un prix moyen au m2 de 25 €, les locataires restent très exigeants et veulent un appartement impeccable. 


Amaury Ravier, Gérant du Cabinet Ravier à Paris (XVIe)